В мошеннической схеме, которую после дела Ларисы Долиной окрестили «эффектом Долиной», мы привыкли видеть одних и тех же героев. С одной стороны — обманутый пожилой человек, который продал квартиру под влиянием мошенников, с другой — добросовестный покупатель, который становится жертвой обстоятельств. Но сегодня в этой схеме есть еще и другой вариант, когда участниками подобных сделок становятся профессионалы в сфере недвижимости, которые покупают недвижимость «по низу рынка» с целью заработка.

ИА Регнум

Корреспондент ИА Регнум пообщался с фигурантами трёх громких историй, в которых участниками сделок являются специалисты в сфере недвижимости. Они видят уязвимого продавца, видят цену ниже рынка — и всё равно идут в сделку. Этическая дилемма тут в том, что, с одной стороны — закон не запрещает покупать дёшево. Но если ты профессионал, если ты видишь, что пожилой человек продаёт жильё по заведомо низкой цене, обязан ли ты остановиться? Или прибыль важнее?

Об этом говорит Александр Романов, профессиональный инвестор из Ростова-на-Дону, который также стал одной из сторон в подобном деле. Александр покупает квартиры по «низу рынка», делает ремонт и перепродаёт. Так же было и в этот раз — он купил квартиру у пожилой женщины, которая сама обратилась к агенту. Цена была ниже рыночной — но Романов объяснил суду природу сделки: это его бизнес.

Он снял сделку на видео, задавая продавцу прямые вопросы: «Вы понимаете, что квартира стоит дороже? Куда вы переедете?» Получил справки из ПНД и НДН. Настоял на аккредитиве. На данный момент он выиграл суд первой инстанции, а вторая сторона готовит апелляцию. Александр рассказал, что в закрытых чатах, где обсуждают оспаривание подобных сделок, профессионалов очень много: агенты, риелторы, инвесторы, которые зарабатывают на срочном выкупе недвижимости.

Но главное в его интервью не рассказ о собственной победе, а то, что он говорит о коллегах. «Обычные граждане в основном попадают из-за неаккуратности, — говорит Романов. — Просто покупали недвижимость и попали. А такие, как я, они все попадают из-за алчности. Именно поэтому и проигрывают». Он описывает типичный сценарий: работает агент, к нему обращается продавец с срочной продажей — стресс, развод, переезд, просто нужны деньги.

Квартира стоит пятнадцать миллионов, а продавец просит всего десять. Агент понимает: можно показать квартиру клиенту и получить комиссию, а можно купить самому, отремонтировать и перепродать. И прибыль составит миллионы рублей. Он думает: «Зачем я кому-то продам эту квартиру, окажу услугу, чтоб кто-то заработал? Я лучше сам это сделаю».

И здесь возникает вопрос, который Романов адресует таким профессионалам: «А вы бы купили эту квартиру, просто не являясь агентом?» Ответ — нет. Она не нужна им для жизни. Она нужна им для заработка. Они покупают не квадратные метры, а чужую беду — срочность, стресс, неосведомлённость. Профессионалы, которые должны страховать клиентов от рисков, сами на этих рисках зарабатывают.

Елизавета Дианова, риелтор из Санкт-Петербурга, два года назад приобрела квартиру в престижном районе города. По ее утверждению, жилье она приобретала не для перепродажи, а для себя лично. Квартира была в плохом состоянии, продавец — пожилая женщина, цена значительно ниже рыночной, за 60 квадратов на Васильевском острове продавец попросила всего 7,3 млн рублей, кадастровая стоимость на данный момент более 15 млн рублей.

Казалось бы, настолько подозрительная для профессионала ситуация — пожилая женщина, срочная продажа, явно заниженная цена, более того, причиной продажи продавец называла покупку доли в загородной недвижимости своей сестры. Но тем не менее сделка состоялась, и по классической схеме вырученные средства были переданы мошенникам, которые представились пожилой женщине сотрудниками Центрального банка РФ. Елизавета рассказывает о том, как проходила подготовка к заключению договора купли-продажи.

«Для сделки была проведена юридическая проверка физического лица, объекта недвижимости, переходы права, — перечисляет она. — Были запрошены и проверены необходимые справки. Также перед сделкой риелтор (представитель продавца) и я ходили вместе в психоневрологический диспансер, сделаны психологическое тестирование и энцефалограмма головного мозга».

И всё равно ситуация пришла к своему закономерному, но печальному завершению: пока Елизавета проиграла два суда и готовится к подаче документов в кассацию. Суд на основании статьи 177 Гражданского кодекса выносит решение, что продавец «не могла осознавать смысл своих действий в момент сделки».

Но есть в этой истории деталь, которую Елизавета, возможно, не проговаривает вслух. Она профессионал и видела цену, понимала, что квартира продаётся дешевле рынка — пусть и в «убитом» состоянии, знала, что продавец — пожилой человек. И она как риелтор не могла не понимать рисков. И при этом сделала всё, чтобы формально обезопасить себя.

Но Елизавета не задала себе главный вопрос: правильно ли это — покупать квартиру у пожилого человека, пусть и не единственную, по цене ниже рынка, даже если это «нормальный дисконт»? Закон не запрещает. Но этика? Профессионал, который должен был видеть картину целиком, увидел только выгоду. И проиграл.

Участником третьей истории стал Александр Артемьев. Он тоже профессионал в сфере недвижимости — флиппер, зарабатывает тем, что покупает недорогие квартиры в состоянии «под ремонт» для последующей перепродажи.

Он приобрёл квартиру у пенсионерки. По его словам, цена была ниже рынка на 15–20 процентов — нормальный дисконт при срочном выкупе, согласно решению суда, «недобросовестного поведения со стороны Артемьева А. С. не установлено». Но в этой истории появляется третья сторона — риелтор. Она представляла продавца — пожилую женщину, у которой это было единственное жильё. Риелтор была ее представителем, от нее она получала комиссию, и именно она должна была защищать ее интересы как профессионал.

Согласно показаниям свидетелей из решения суда, риелтор подозревала, что продавца «разводят» мошенники — она видела, что пожилая женщина находится под влиянием. Но она не сказала об этом покупателю, ведь если бы сделка не состоялась, риелтор не получила бы свою комиссию. Александр узнал о том, что продавец обманута, только после сделки — когда риелтор позвонила и сказала, что продавец обратилась в полицию. Это произошло через три-четыре дня после передачи денег.

Сам Александр признаёт: если бы знал о подозрениях, не стал бы покупать квартиру. «Конечно, зачем? Вариантов тысяча других», — говорит он. То есть информация о подозрениях напрямую повлияла бы на его решение. И он ее не получил. Но самое показательное в этой истории не то, что представитель продавец скрыла свои подозрения, а то, что Александр продолжает с ней работать.

На вопрос, не возникло ли у него претензий к тому, что сотрудник агентства подозревала обман, но довела сделку до конца и не предупредила его, он отвечает: «Ну а какие к ней вопросы могут возникнуть?» И добавляет: «Я с ней работаю, и, по-моему, какие-то сделки были после этого». Он не видит в её поведении проблемы. Он не разорвал отношений. Он не требует от неё объяснений. Сделки продолжаются, комиссии капают — всё в порядке.

В этой логике — у Александра та же самая этическая слепота, что и у риелтора. Она закрыла глаза на подозрения, потому что хотела получить комиссию. Он закрывает глаза на её поступок, потому что хочет продолжать зарабатывать. Оба поставили выгоду выше принципов. Оба — часть одной системы, в которой информация, честность и предосторожность приносятся в жертву прибыли.

В решении суда зафиксировано: риелтор подозревала, что продавца «разводят» мошенники. Она видела, что пожилая женщина находится под влиянием. У неё были все основания как минимум усомниться в добросовестности сделки. Как максимум — заявить о своих подозрениях в полицию, отговорить клиентку от продажи, предупредить покупателя. Она не сделала ничего и довела сделку до конца, и получила свою комиссию. И её клиентка — пожилая женщина, — теперь участвует в судебных тяжбах. А покупатель, который не знал правды, судится за свои деньги.

Кто в этой истории пострадал больше всех? Продавец, которого «развели». Покупатель, которому не сказали правду. А риелтор? Она получила комиссию и, судя по словам Александра, продолжает работать. Допустимо ли такое? Может ли риелтор, заподозривший мошенничество, молчать и доводить сделку до конца? Не нарушает ли это базовые принципы профессиональной этики?

Закон не требует от риелтора быть совестью сделки. Но если рынок вторичной недвижимости хочет выжить, если он хочет, чтобы ему доверяли, такие случаи должны стать невозможными. Ведь именно рынок вторичной недвижимости — это основной заработок профессиональных представителей сферы недвижимости. Риелтор, который знает, подозревает, но молчит и заключает сделку, — не просто соучастник. Он — часть проблемы. Именно такие люди делают вторичный рынок опасным для всех.

После решения Верховного суда по делу Ларисы Долиной многие думали, что ситуация разрешилась. Но это не так, «эхо Долиной» продолжается: обманутым может быть каждый. Александр Романов в беседе с ИА Регнум говорит об этом прямо. Он состоит в закрытом чате, где собираются люди, чьи сделки оспариваются или уже оспорены. И процесс не останавливается. Новые люди продолжают приходить. Кто-то из них — обычные граждане, которые не знали о рисках, а кто-то — профессионалы, которые, как выражается Романов, «попадаются из-за алчности».

И здесь возникает вопрос, который выходит далеко за рамки рынка недвижимости — наша страна сейчас находится в сложной ситуации, мошенники активизировались как никогда, они звонят людям, представляются сотрудниками банков и правоохранительных органов, держателями «безопасных счетов». Мошенники выводят деньги на Украину и разоряют целые семьи. На этом фоне — что такое покупка квартиры у пенсионера по цене значительно ниже рынка без очевидной критической ситуации (не срочная операция, не долг, не выселение)?

Это уже не просто «удачная инвестиция», а сознательное использование чужой уязвимости. Пожилой человек в силу возраста, когнитивных изменений, стресса или просто неосведомлённости продаёт квартиру дёшево. А профессиональный покупатель — агент, инвестор, флиппер — этим пользуется. Этично ли это?

Когда продаёт пенсионер, по цене значительно ниже рынка, без очевидной критической ситуации — надо десять раз проверить. Надо понять, не находится ли человек под влиянием мошенников. Не продаёт ли он единственное жильё в панике. Не совершает ли он сделку, о которой потом пожалеет. Профессионалы, которые лучше всех понимают рынок, должны первыми бить тревогу, а не закрывать глаза и проводить сделку.

Вторичный рынок сегодня похож на бушующее море. Там, где раньше покупатель мог купить квартиру на свой вкус и кошелек, теперь каждый может пострадать и лишиться своих денег. Единственный способ сделать рынок безопаснее — это изменить поведение профессионалов. Не пользоваться чужой слабостью, не закрывать глаза на тревожные сигналы, не доводить до конца сделки, в которых есть хотя бы тень сомнения.

Закон этого не требует. Но рынок, который хочет выжить, требует. Страна, которую разоряют мошенники, требует. Сами профессионалы, которые потом пополняют чаты пострадавших, должны это понять. Пока профессионалы не начнут отвечать за свои действия не только перед законом, но и перед совестью, рынок так и останется полем для игры на чужих слабостях. Пока погоня за выгодой будет застилать глаза — даже тем, кто должен видеть лучше всех, — вторичка будет оставаться территорией, где жертвой может стать каждый. Даже тот, кто считает себя профессионалом.