На фоне громкого дела Ларисы Долиной, когда певица, ставшая жертвой мошенников, через суд вернула себе проданную квартиру, юристы и риелторы стали замечать новые веяния на российском рынке недвижимости.

ИА Регнум

Оценивая требования продавцов об отмене сделок купли-продажи жилья, они обратили внимание на ситуацию, которую уже окрестили ящиком Пандоры.

В результате в стране может сформироваться прослойка «бездомных» покупателей, которые после добросовестно заключенной сделки остаются не только без купленной по закону недвижимости, но зачастую ещё и с внушительными долгами перед банками.

Мучительный выбор

— На тот момент я посмотрел 18 квартир, а вообще у меня был большой список на 200 объектов, которые я долго и въедливо отбирал, — рассказывает Владислав Гайнуллин из Казани.

В его эксель-табличке действительно скопились варианты на любой вкус. Пометки на полях говорят о щепетильном подходе к выбору жилья: вот, например, графа «Транспорт», а дальше короткое пояснение — «десять минут пешком до метро «Проспект Победы». В пункте «Ощущения» (есть и такой) Владислав пишет: «Дом выглядит некрасиво, добираться долго». Или «раковина неудобная», «гаражи рядом».

По соседству разместились уже более серьёзные сведения: сколько собственников, есть ли обременения и так далее. Однозначно интересные квартиры парень закрашивает зелёным цветом. Те, которые под вопросом — жёлтым, ну а совсем уж неподходящие помечает, естественно, красным.

Так очередь дошла и до злополучной 19-й по счёту ничем не примечательной по сравнению с остальными «уютной двушки на восьмом этаже».

— Конечно, меня тогда ничего не смутило — стоимость рыночная, даже чуточку выше для этого района — изначально её выставили за 6 550 000 рублей, а потом из-за активного спроса ценник взлетел ещё на 200 тысяч, — рассказывает Владислав.

Когда он договорился о просмотре, на пороге его встретила хозяйка квартиры Дания Даутова — добродушная бабулька 67 лет, в прошлом школьный педагог.

— Очень активная, общительная и уверенная в себе женщина, — вспоминает своё знакомство с пенсионеркой Гайнуллин. — Если я что-то спрашивал, она бойко отвечала, могла даже одёрнуть, мол, почему такими глупостями интересуетесь, какое это отношение к делу имеет? В общем, всячески производила впечатление рассудительного и здравого человека. Мы с ней даже немного подружились — нашлись знакомые.

Тем не менее Владислав всё же поинтересовался, для чего пенсионерка продаёт свою единственную квартиру и есть ли ей, где жить.

— Она говорила, что планирует переезжать к племяннику, который будет за ней ухаживать, и деньги были нужны как раз на покупку недвижимости где-то неподалёку. Единственное, что слегка настораживало — только наличный расчёт, на котором настаивала бабушка.

По словам Владислава, старушка объяснила это неприятным опытом общения с банком: ей якобы однажды заблокировали карту, когда она совершила перевод. А потом долго «мучили» расспросами, не находится ли она под влиянием мошенников. Отсюда и нежелание связываться с электронными деньгами.

— Помню, она ещё с такой гордостью грозно помахала кулаком, дескать, пускай попробуют эти всякие жулики меня надурить, я их за версту чую и прекрасно знаю, когда меня хотят обмануть.

Спецоперация мошенников

После парень и бабушка из Казани ударили по рукам. Сделку провели в присутствии менеджера банка, в отделении, где оформлялся договор купли-продажи. Юрист и риелтор со стороны Владислава предварительно тщательно проверили все документы.

Кроме того, аккурат перед продажей квартиры пенсионерка принесла из психоневрологического диспансера соответствующую справку — на учёте не состоит, осмотр у врача прошла, проблем с головой нет. А накануне к ней нагрянул участковый для беседы, чтобы убедиться, не нашёптывает ли ей какой-нибудь «доброжелатель» команды по телефону. Бабушка стояла на своём — всё в порядке, переживать не о чем.

— Деньги — 6 миллионов 750 тысяч рублей, передали под расписку. После совершения сделки — это было указано в договоре, мы условились, что через 10 дней она подпишет акт передачи, передаст ключи и уедет. Помню, я, довольный и деловой, сразу же отправился покупать всякие тряпки и прочую хозяйственную ветошь, чтобы основательно прибраться новом жилье. Выбрал новый холодильник, подыскал матрас — в общем, всё было хорошо.

Но в назначенный день Владислав так и не смог попасть в свою уже зарегистрированную в Росреестре квартиру — на пороге новоиспечённого владельца поджидала младшая сестра пенсионерки. И выглядела дама весьма неприветливо.

— Очень агрессивная женщина. Начала кричать и угрожать, что я ничего не получу и вообще — они меня засудят, потому что бабушка, оказывается, попала под действия мошенников.

Чуть позже выяснится, что бабушку-продавца долго и упорно «разводили» неизвестные преступники по уже давно отработанной схеме: первый звонок якобы от страховой — о замене полиса, для чего нужно назвать код из СМС. Второй — от липового «Центробанка» — сообщили о «взломе учётной записи на «Госуслугах», третий — от «высокопоставленного сотрудника» силовых органов.

Который сначала ошарашил бабушку новостью об оформленных на неё займах, которые вот-вот переведут врагам России, а потом вдруг сжалился и решил ей «помочь». Для этого нужно всего ничего: взять несколько кредитов, «фиктивно» продать квартиру — дескать, это всё понарошку, жилплощадь никуда не денется. Ну а все имеющие средства в экстренном порядке отослать по выданным реквизитам.

Морок тайной «спецоперации» развеется лишь спустя несколько дней — оказывается, незримый куратор вытряс с Даутовой ещё полмиллиона. А когда получил их через подставного курьера, резко пропал.

Таким образом, пенсионерка перевела мошенникам около семи с половиной миллионов рублей. И история Владислава Гайнуллина только начиналась.

Без денег и жилья

Молодой человек уверяет, что бабушка и её родственники с первого дня после инцидента заняли глухую оборону — объявили, что в квартиру нового собственника не пустят.

— Поначалу они говорили: дайте нам месяц, мы попробуем собрать деньги и вернём. Я к этому предложению сразу отнёсся скептически — представьте, в день, когда мы должны заселиться, когда ничего не предвещало беды, на меня вдруг фонтаном выливается вся эта информация. Начал невольно чувствовать подвох — может, нас тоже впутали в какую-то мошенническую схему?

В ответ на это младшая сестра пенсионерки, по словам Гайнуллина, резко вспылила: «Тогда не получишь ничего. И квартиру мы тоже отсудим обратно».

И отсудили — после года трений и разбирательств Советский районный суд Казани постановил (копия решения есть в распоряжении ИА Регнум): сделку купли-продажи признать недействительной, квартиру вернуть старушке, признав за ней право собственности, а покупателя Гайнуллина этого права собственности, соответственно, лишить, но компенсировать ему потраченные на приобретение недвижимости средства.

Назначенная судом экспертиза установила, что пенсионерка в полной мере не могла понимать значения своих действий и руководить ими во время продажи жилья, ведь она была жертвой мошенников.

Разумеется, в ожидании решения суда Владислав тоже без дела не сидел. Как-то раз молодой человек вместе с журналистами зашёл в гости к пенсионерке, и завязался откровенный разговор. Аудиозаписи этой встречи также есть в распоряжении ИА Регнум.

На аудиодорожке отчётливо слышно, как собеседник с голосом, похожим на голос Дании Даутовой, открыто признаётся: о причинах продажи квартиры Владиславу Гайнуллину она намеренно соврала, ведь ни о какой реальной сделке и не помышляла.

Старушка рассчитывала, что она благодаря содействию в проведении «спецоперации» не только сохранит за собой право на жильё, но ещё и получит небольшой денежный приз сверху. А историю о переезде к племяннику она просто выдумала.

— Получается, в нашей гражданской сделке, где я покупатель, а она продавец, обманули именно меня. И мошенник тут она, — сетует Владислав.

Но эти доводы, как видно из вынесенного решения, суд не впечатлили. По мнению Гайнуллина, против него сыграло и то, что ему самому пришлось защищать свои права, в то время как на стороне пенсионерки выступили сразу прокурор района, два «очень дорогих» адвоката и один юрист.

— Прокуратура защищает ее права, а мои права их не волнуют. И хотя суд обязал Даутову вернуть мне деньги, прокурор прямо заявил, что таких средств у неё нет. А значит, решение неисполнимо. Получается, эта женщина сейчас обанкротится и спокойно будет жить в моей квартире. А я потерял все накопления и остался с долгами. Да ещё и плачу налог на собственность.

Несмотря на тяжёлую ситуацию, Владислав руки не опускает — планирует бороться и дальше. Сейчас он живёт в съёмной квартире и потихоньку раздаёт долги, которые набрал ради долгожданной покупки своего жилья.

(Не)божий одуванчик

Бийск Алтайского края. Ольга Петоркина уже почти два года ведёт свою битву за квартиру, которую она так же, как и Владислав из Казани, приобрела у пожилой женщины.

— В феврале 2024 года мы с мужем решили купить квартиру, нашли объявление на популярной площадке по продаже недвижимости, — начинает свой рассказ Ольга.

Собственницей была 85-летняя женщина, которая объяснила продажу единственного жилища «пламенным желанием умереть с видом на море» в казахстанском Актау.

— Она как на адреналине была. Счастливая, не заткнёшь, — подмечает девушка. — По два раза на день звонила и спрашивала, когда мы уже ударим по рукам.

Как и Владислав, Ольга предприняла все разумные и доступные простому покупателю меры предосторожности: проверила документы, убедилась, что продавец — единственный собственник, а квартира без обременений.

Пенсионерка сама предоставила справку из психоневрологического диспансера, настояла на проверке наличных на подлинность в банке, где в ответ на вопрос сотрудницы «Вы, случайно, не для мошенников?» тоже бодро отрапортовала: «Нет, какие мошенники! Я уезжаю в Казахстан».

В итоге сделка прошла в МФЦ, деньги были переданы, право собственности перешло к Ольге. Спустя шесть дней её вызвали в полицию для дачи показаний. Выяснилось, что всего через час после возвращения из МФЦ бабушка отвезла все вырученные 3,5 миллиона рублей в парк незнакомому мужчине и, услышав кодовую фразу «Барсик», благополучно передала наличку курьеру.

— Она на суде заявила, что справку купила в психоневрологическом диспансере. То есть пришла, говорит, в кассу, отдала 500 рублей, и ей выдали, — с изумлением вспоминает обманутая девушка. — И призналась, что в тот момент, когда мы договаривались о покупке квартиры, она и не планировала никуда съезжать — думала, всё это фиктивно, понарошку. Получается, осознавала, что обманывает меня.

Несмотря на это, суды двух инстанций встали на сторону продавца, признав сделку недействительной. Квартиру нужно вернуть бабушке, а Ольге — деньги.

— Но денег-то нет! — разводит руками девушка.

Ольга признаётся, что только недавно смогла прийти в себя после случившегося. Говорит, думала, что без помощи психиатра и соответствующего лечения больше не выдержит — так больно переживала она все судебные тяжбы.

Впрочем, это и неудивительно, ведь она вместе с несовершеннолетним сынишкой и мужем сейчас ютятся в разваливающемся бараке площадью 18 «квадратов».

— Барак, по-моему, 1890 года постройки — в нём и живём. Отопление у нас печное — уголь, дрова. Моемся в старенькой баньке. Полы жутко ледяные у нас. В холода слив перемерзает, поэтому зимой стараемся не мыться, да и вообще пожить у родственников. Потому что топить очень дорого.

Три с половиной миллиона рублей молодая семья с ребёнком откладывала несколько лет. Муж Ольги зарабатывает своими руками: не жалея себя, впахивает на разных стройках, в том числе за пределами России. Но даже всех заработанных средств не хватало на покупку той злополучной квартиры — часть суммы пришлось занимать у знакомых и вдобавок брать кредит в банке.

— Супруг у меня снова уехал на заработки. Говорит, ничего, справимся, любимая, — чуть не плача произносит вслух Ольга. — Но знаете, что самое обидное? Эта бабка за почти два года не только не извинилась, она ещё и наезжает, мол, я сама виновата, что в это вляпалась. Типа надо было лучше думать головой.

Без вины виноватые

Владислав и Ольга не единственные пострадавшие. Оба состоят в группе, где число покупателей жилья, оставшихся ни с чем после добросовестной сделки, растет и растет.

География несчастья охватывает едва ли не всю Россию — десятки случаев из Москвы, Петербурга, Ульяновска, Евпатории, Казани и других городов страны.

В чате уже больше 80 грустных историй — есть и про ипотечные кредиты, и про отзыв права собственности после шести лет проживания в квартире.

При этом всех объединяет крайне схожий сценарий: продавец — пожилой человек (или семейная пара стариков), обработанный мошенниками; формально чистая с юридической точки зрения сделка; последующее признание её судом недействительной из-за «заблуждения» продавца и, как итог, фактически неисполнимое решение о возврате денег.

Почему неисполнимое? А каким образом пенсионеры, отдавшие вырученную сумму мошенникам, могут закрыть долги перед несостоявшимся покупателем? Или снова уже по-настоящему продав квартиру и оказавшись бездомными (очевидно, что делать этого никто не будет, не для того жильё через суд возвращали), или малыми ежемесячными платежами с пенсии, которая, как правило, является для них единственным источником дохода.

Если применить решение суда к реальной жизни, получится примерно так. Средний размер пенсии в России сейчас — около 23 тысяч рублей, принудительно направить на погашение долга можно половину, то есть 11 500 рублей. Нехитрый расчет показывает, что Ольге из Бийска придется ждать больше 25 лет, чтобы вернуть свои 3,5 миллиона в час по чайной ложке. А 85-летняя бабушка, чтобы их отдать, должна прожить110 с лишним лет.

Владиславу из Казани и вовсе придется ждать 49 лет, а «его» бабушка должна дожить до 116.

Эти цифры очень наглядно показывают, что шансы пострадавших вернуть своё не просто призрачные, а откровенно нулевые.

Единственная их надежда — ждать, пока кто-то получит в наследство проблемную квартиру одновременно с долгами. И разбираться уже с другими людьми — непонятно с кем, непонятно когда и непонятно с какими перспективами.

Судебная практика 2025 года также доказывает, что подобные случаи перестали быть единичными. Суды всё чаще признают сделки недействительными по статьям 177 (неспособность понимать значение действий) и 178 (существенное заблуждение) Гражданского кодекса РФ, становясь на сторону продавцов.

При этом, как отмечается в ряде решений, отсутствие приговора в отношении мошенников не мешает суду установить факт обмана.

Ящик Пандоры

Несмотря на то что некоторые дела, как у Ольги, уже длятся годами, настоящим импульсом «правового сдвига» в судебной практике опрошенные ИА Регнум юристы и риелторы считают громкое дело народной артистки Ларисы Долиной, которая через суд вернула себе проданную квартиру.

— После истории с Долиной все были шокированы. Это ящик Пандоры, и он открыт нараспашку, — такими словами в беседе с ИА Регнум описывает последствия истории с народной артисткой риелтор-эксперт, аттестованный член Российской гильдии риелторов Владимир Белолипцев. — Теперь это настоящая пугалка для всех.

По его словам, рынок вторички становится всё более рискованным и единственная защита — максимально глубокая экспертиза, которую может провести только высококвалифицированный специалист.

— Настоящий риелтор — это не свидетель в МФЦ. Его деятельность застрахована. Если что-то случится по вине риелтора, клиент получит компенсацию в размере стоимости квартиры.

Риелтор должен быть следователем

Белолипцев описывает разработанный совместно с правоохранительными органами алгоритм «трех касаний», которого неукоснительно должны придерживаться его коллеги по цеху и потенциальные покупатели.

— Первое касание — знакомство и оценка обстановки. Тут важно обратить внимание на разные мелочи, например нет ли где-то поблизости пауэрбанка или гарнитуры для общения по телефону. В моей практике был случай, когда я пришёл к клиенту, который хотел продать квартиру, и обнаружил у него на холодильнике комплект беспроводных наушников. Разговорил как следует, и стало ясно, что человек на крючке у мошенников, — объясняет риелтор.

Второе касание, продолжает Белолипцев, это подробный анализ поведения человека. Тут можно предложить помощь с переездом и заодно узнать, готовы ли в этом поучаствовать родственники.

— Если продавец ссылается на то, что его дети, внуки или другая родня «вечно заняты» и ни в какую не смогут приехать, — это звоночек.

Ну а третье — финальные переговоры, где опытный специалист задаёт контрольные вопросы (например, о налогах), ответы на которые могут выявить нестыковки.

— Если, допустим, человек настолько срочно хочет продать квартиру, что он даже готов заплатить миллионные налоги, хотя можно подождать и избежать этого — всё, значит, он чей-то «клиент».

В таких случаях нужно срочно сигнализировать по специальному каналу связи — а такой есть у всех аттестованных членов гильдии, рассказывает Белолипцев, — прямиком в правоохранительные органы.

— Если чувствуем неладное, сообщаем оперативникам. Квартиру сразу вносят в «список охлаждения», и регистрационные действия с ней приостанавливаются на несколько недель.

— Кроме того, однозначный «красный флаг» — наличный расчёт. Наличка — это Росфинмониторинг сразу. Везде, абсолютно везде в таких делах нужно оставлять финансовый цифровой след, — резюмирует эксперт. — Но главное всё же не поддаваться спешке. Один из основных признаков мошеннической схемы — злоумышленник не оставляет жертве выбора, постоянно её «прессуя». Он директивно требует совершать какие-то действия.

Для того чтобы максимально обезопасить себя от возможной подставы, Белолипцев рекомендует покупателям обращаться только к сертифицированным риелторам с членством в Российской гильдии риелторов, у которых есть страхование профессиональной ответственности и которые работают по договору.

При этом он признаёт, что качественная экспертиза и профессиональные услуги «риелторов-следаков» будут доступны далеко не всем.

— За это придется платить покупателю. Плюс все эти истории сильно пессимизируют рынок вторички, — рассказывает эксперт. — Молодежь, которая выросла в новостройках, и так смотрит на советский жилфонд как на «терра инкогнита», а теперь еще и страшилки такие. Рынок первички и вторички окончательно расходятся: одно слишком дорого, другое опасно.

Критерии добросовестности

Мнение риелтора о том, что покупателю теперь придётся не только повозиться с покупкой, но и считаться с вероятностью защитить свое приобретение в суде, поддерживает и почётный адвокат России, член Гильдии российских адвокатов Людмила Матвиенко.

Комментируя ИА Регнум сложившуюся в судебной практике ситуацию, она подчеркнула, что приобретателю недвижимости лучше заранее набрать как можно больше «плюсиков» в перечне «добросовестности» при сделке.

— И хотя в законе чётко не закреплены необходимые критерии, есть несколько моментов, которые суды могут учесть в пользу покупателя и характеризовать его как «осмотрительного», — отмечает Матвиенко.

Вот, по мнению адвоката, тот самый обязательный список действий, которые укрепят позиции покупателя в суде: в договоре указывается полная стоимость и расчет безналичный; цена является справедливой рыночной, что подтверждено профессиональной оценкой; есть подтверждение источника денежных средств; сделка заключена у нотариуса.

Также необходимо провести проверку продавца: потребовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров; самостоятельно получить выписку из ЕГРН, проверить историю объекта; привлечь профессионалов — риелторов, юристов, оценщиков; фиксировать все платежи.

Но даже огромная папка со всеми документами не решит главной проблемы, считает адвокат Матвиенко.

— В первую очередь нужно исключить скоростные сделки, когда утром проснулся, а к вечеру уже всё зарегистрировано, — настаивает она. — Очевидно, что тут серьёзная юридическая проверка попросту невозможна.

***

В целом, эксперты, опрошенные ИА Регнум, настроены пессимистично. Говорят, впереди нас ждёт эпидемия нового вида мошенничества.

— Это когда человек просто прикидывается «валенком», которого обманули, — заключает риелтор Владимир Белолипцев. — Выводит активы на родственников, единственную квартиру продаёт, а потом заявляет: «Меня обманули, денег нет, жить негде». И в регионах, где глубина экспертизы слабая, это будет работать идеально.

Адвокат Людмила Матвиенко уверена, что множества трагедий можно было бы избежать при более активном участии правоохранителей на самом раннем этапе зарождающейся сделки.

— Очевидно, что мошенники пользуются технологиями гораздо лучше силовых и надзорных органов, они идут впереди и наших законотворцев. А тут нужна командная работа с полной проверкой на всех уровнях: риелторами, соцработниками, участковыми. Ведь любая деятельность оставляет следы. И если органы не могут их отыскать, значит, они расписываются в своей беспомощности.