Жители восточных регионов Эстонии массово избавляются от недвижимости. Особенно ярко это проявляется в Нарве: в городе резко выросло количество выставленных на продажу квартир, но покупать их никто не торопится. Эксперты рынка поясняют: люди разочарованы из-за снижения уровня жизни, к тому же боятся возможной войны. Но опустение приграничья — лишь один из признаков потери веры в эстонское государство. Два других — отток инвесторов и резкое снижение рождаемости.

Иван Шилов ИА Регнум

Нарва — третий по величине город Эстонии, при этом город русскоязычный. По данным специализированных порталов, сейчас в Нарве выставлено на продажу около 500 квартир: для города с населением в 53 тысячи человек это много.

«Это всё равно как если бы в Таллине выставили на продажу 10 000 квартир», — поясняет депутат Рийгикогу (парламента) Александр Чаплыгин.

Сейчас продаётся примерно на 25% больше квартир, чем в прошлом году. Избавиться от недвижимости люди пытаются в том числе потому, что не могут платить за отопление — цены на него выросли почти вдвое.

В целом же социальный кризис в Нарве начался ещё несколько лет назад. Исторически значительная часть горожан работала в сфере энергетики — на сланцевых электростанциях, построенных в советское время в северо-восточном эстонском регионе Иду-Вирумаа. Но руководство страны решило постепенно избавляться от «грязной» сланцевой энергетики и перейти на новомодные зелёные стандарты.

Нарвитяне начали массово терять работу и разъезжаться.

Руководитель компании по продаже недвижимости Trianon Сергей Горлач в разговоре с эстонской прессой объясняет: «В Нарве меньше рабочих мест и зарплаты ниже — люди пытаются найти работу в Таллине».

Кроме того, по словам Горлача, многие нарвитяне намерены уезжать за границу: кто-то нацелился на скандинавские страны, кто-то на Западную Европу, а кто-то на Россию. Для тех, кто готовится уехать в восточном направлении, последней каплей стало решение эстонских властей о ликвидации в стране русских школ.

Руководство Нарвы просило у правительства, чтобы для города сделали исключение и русскоязычное образование в нём не уничтожали — просьбу отвергли.

При этом власти рассчитывают, что разгром русских школ, уже приведший к оттоку нарвитян, поправит дела на местном рынке недвижимости. Увольнение грозит двумстам нарвским педагогам, не сумевшим «перестроиться» и полностью перейти на преподавание на эстонском. Соответственно, городу уже к сентябрю 2024 года нужно где-то найти около двухсот учителей, идеально владеющих эстонским. Это хороший шанс трудоустроиться молодым эстонцам, только окончившим педагогические вузы. А значит, им понадобится жильё в Нарве, зачастую — в аренду.

Значительную роль в желании нарвитян уехать из родного города также играет страх потенциальной войны. Власти государства едва ли не круглосуточно запугивают этим население — мол, «агрессивная Россия» готовится к нападению на Эстонию и однажды обязательно это сделает.

Совсем недавно с заявлением на эту тему выступил глава эстонской армии Мартин Херем: «Россия готовится к войне — в этом нет никаких сомнений». Херем выразил уверенность, что Эстония способна победить Россию, но для этого, по его словам, нужно еще увеличить военные расходы.

Хотя и так жители Эстонии, особенно восточных областей, живут как на полигоне: военная техника НАТО — и в небе, и на дорогах государства. Непрерывной чередой идут учения.

Гражданское население понимает: ружья, активно развешиваемые по стенам, могут и выстрелить — поэтому лучше уехать.

Ограбление россиян

Руководитель нарвского отдела компании Arco Vara Вадим Сениченков отмечает, что на местном рынке недвижимости появилось также много квартир, принадлежащих гражданам России, не имеющим в Эстонии вида на жительство.

Эстония входит в список стран Восточной Европы, запретивших въезд большинству россиян и белорусов. По данным эстонского МИД, гражданам России в 2022 году принадлежал в прибалтийской республике 41 351 объект недвижимости, гражданам Белоруссии — 919.

У большинство владельцев эстонской «недвиги» был ВНЖ, но почти четырём с половиной тысячам россиян, у которых была там собственность, нужна виза. Они оказались в ситуации, когда из-за визового запрета не могут даже попасть в свои дома и квартиры. Оставалось либо договориться с кем-то из местных, кто мог бы следить за недвижимостью, либо продать собственность, пока не поздно.

В прежние годы некоторые россияне, особенно жители Санкт-Петербурга, вкладывались в эстонскую недвижимость. Но сейчас, по словам директора по продажам российской Объединённой финансово-промышленной компании Richness Realty Владимира Фёдорова, тренд изменился.

«Нынешняя политическая ситуация в части ограничений въезда — это пропасть, которая практически свела к нулю интерес к рынку недвижимости Эстонии, Латвии, Литвы и Финляндии. Остался лишь один вопрос: как из этих рынков выйти и каковы будут потери для собственников?» — говорит Фёдоров.

А риелтор таллинского агентства недвижимости Игорь Волков признаёт, что многие россияне сейчас стараются продать жильё в Эстонии — по любой цене, лишь бы избавиться собственности, превратившейся в отягощение.

«Последняя сделка у меня была как раз такого рода. Мужчина хотел продать за 90 тысяч евро однокомнатную квартиру, доставшуюся в наследство от мамы. Мы её в итоге продали за 77 тысяч евро, это цена чуть ниже рыночной. Он согласился, поскольку ему нужно было срочно выезжать», — сообщил Волков.

В свою очередь Владимир Федоров отмечает, что можно не только продать квартиру или дом, но и провести процедуру отчуждения прав: сдать в аренду (вплоть до того, что жильцы оплачивают только коммунальные платежи), применить trade-in (отдать старую недвижимость в зачёт стоимости новой) или внести в уставный капитал юридических лиц из других стран.

При этом Фёдоров считает, что сейчас относительно спокойно могут себя чувствовать лишь те российские собственники эстонской недвижимости, кто обладает «некой гуманитарной защитой, близкими родственными связями с резидентами».

Если же россиянин хочет сохранить недвижимость в Эстонии, даже не имея возможности туда приехать, ему нужно решать вопрос оплаты коммунальных счетов. Сделать это можно через посредников, которые берут за подобные услуги около 100 евро в месяц.

При этом, по словам Вадима Сениченкова, сейчас продавцы нарвской недвижимости сталкиваются с главной проблемой — нет спроса.

«Люди, особенно здесь, в Нарве, не чувствуют уверенности в завтрашнем дне — как в макроэкономическом плане, так и в геополитическом. Люди просто не решаются инвестировать в своё будущее сейчас», — поясняет специалист.

Он добавляет, что сейчас в Нарве можно быстро найти квартиру по умеренной цене — с хорошим ремонтом и на средних этажах. А Сергей Горлач отмечает, что из-за переизбытка предложения на рынке Нарва может стать городом с массой пустых и заброшенных многоэтажек.

Инвесторы уходят

Но не только обычные люди бегут из Эстонии. Так же поступают инвесторы.

Издание Postimees накануне опубликовало беседу с иностранцем, пожелавшим остаться анонимным. Он проработал в Эстонии двадцать лет, выставил на продажу собственные квартиры в Таллине. Перспектив для страны он больше не видит: «Неопределённость слишком велика, а в мире есть и другие страны, где можно найти применение деньгам».

Совсем недавно пенсионные фонды LHV и Swedbank продали акции «Таллинского дома торговли», крупнейшего предприятия розничной торговли в городе, и отказались от долей собственности в Tallink — эстонской судоходной компании. Кроме того, стало известно, что американские инвесторы избавились от проекта «умного города», воплощаемого в таллинском микрорайоне Юлемисте.

В свою очередь финский концерн Pontos отказался от солидной доли в таллинском торгово-развлекательном центре Viru Keskus.

«Инвесторы бегут из Эстонии. Производители предпочитают открывать новые заводы где угодно, только не в Эстонии. Даже традиционно дорогая Германия сегодня предпочтительнее, чем также подорожавшая, но при этом нестабильная Эстония», — отмечает Александр Чаплыгин.

Инвесторы просто боятся вкладываться в Прибалтику.

«Они просто решают не инвестировать. Это теперешняя реальность», — свидетельствует Кристьян Калда, основатель BaltCap, крупнейшей частной инвестиционной компании в странах Балтии.

Но кроме неопределённости и страха войны, есть и другая причина этого. Эстонское правительство под началом Каи Каллас не нашло иного способа бороться с экономическим кризисом, кроме как резко повышать налоги. Кроме того, в странах Скандинавии, откуда раньше традиционно много вкладывались в Прибалтику, сейчас кризис рынка недвижимости.

«В такое время все иностранные инвестиции прекращаются и основное внимание уделяется внутреннему рынку. Так что причина скорее в этом. Легко списать это на страх перед Путиным — но страх перед Путиным в Финляндии не меньше, чем в Эстонии», — считает член правления эстонской компании EfTEN Capital Вильяр Аракас.

Безрадостное будущее

По данным на начало 2024 года, в Эстонии проживали 1 374 687 человек. По сравнению с прошлым, 2023 годом, жителей стало больше почти на 9 тысяч — прирост обеспечили украинские беженцы. В Эстонии сейчас находятся около 60 тысяч граждан Украины — почти три четверти приехали после февраля 2022 года.

Естественный же прирост населения, то есть разница между рождаемостью и смертностью, составил минуc 5 тысяч человек. Коренные жители страны рожают всё меньше детей. В последние десять лет на свет появлялось в среднем 14 тысяч младенцев в год, но с позапрошлого года цифры резко пошли вниз. В 2023 году в стране родилось всего 10 949 детей — почти на 700 меньше, чем в 2022-м.

«Настолько низкой рождаемости за всю историю ведения статистики в Эстонии еще не было. На это влияет много факторов: экономика, война, а также структура общества. Людей в возрасте, когда создают семьи и рожают детей, стало меньше», — отмечает ведущий аналитик эстонского государственного департамента статистики Терье Трасберг.

Она выражает робкую надежду, что в будущем, возможно, ситуация выправится. Но предупреждает, что на резкий взлёт рождаемости рассчитывать не приходится, как и на массовое возвращение эстонцев, разъехавшихся по другим странам.

Демографический кризис, выезд жителей из восточных регионов и глубинки, отток финансов и экономический спад — вот факторы, формирующие будущее Эстонской Республики. И будущее это выглядит по меньшей мере безрадостным.